Haus kaufen ohne Bankkredit dank Mietkauf – kompletter Leitfaden

Ein Eigenheim ohne Bankdarlehen zu erwerben, wirkt zunächst ungewöhnlich, ist aber über das Modell Mietkauf in Österreich in vielen Fällen möglich. Gerade für Menschen mit noch nicht perfekter Bonität oder ohne hohes Eigenkapital kann Mietkauf eine Brücke in die eigenen vier Wände sein – allerdings mit klaren Regeln, Pflichten und Risiken, die gut verstanden werden sollten.

Wie funktioniert ein Mietkaufvertrag?

Beim Mietkauf schließen Käuferin oder Käufer und Eigentümer einen Mietvertrag mit einer vertraglich gesicherten Kaufoption ab. In der ersten Phase wohnen Sie wie Mieter in der Immobilie und bezahlen ein monatliches Nutzungsentgelt, das aus einem Mietanteil und häufig einem Spar- oder Anrechnungsanteil besteht. Letzterer wird bei Ausübung der Kaufoption ganz oder teilweise auf den späteren Kaufpreis angerechnet.

Der Mietkaufvertrag legt üblicherweise bereits zu Beginn fest, wann die Kaufoption frühestens ausgeübt werden kann (zum Beispiel nach 10 Jahren) und nach welcher Formel sich der Kaufpreis ergibt. In geförderten Mietkaufmodellen österreichischer Wohnbaugesellschaften wird dafür oft ein Anfangskaufpreis oder eine Preisspanne vereinbart, unter Berücksichtigung von Inflation und Förderbestimmungen. Wichtig ist auch, ob Sie die Option tatsächlich ausüben müssen oder ob sie nur ein Recht, aber keine Pflicht darstellt.

Welche Vorteile bietet der Kauf ohne Bankkredit?

Der größte Vorteil eines Hauskaufs ohne klassischen Bankkredit liegt in der geringeren Einstiegshürde. Statt eine hohe Summe auf einmal zu finanzieren, verteilen sich Zahlungen über Jahre. Für Personen, die aktuell keine ausreichende Kreditwürdigkeit haben, kann der Mietkauf Zeit verschaffen, um Einkommen und Eigenkapital aufzubauen. Sie wohnen bereits im künftigen Eigenheim und profitieren von Planungssicherheit, weil das spätere Kaufrecht vertraglich gesichert ist.

Ein weiterer Pluspunkt ist die Flexibilität: In vielen Modellen bleibt es Ihnen überlassen, ob Sie die Kaufoption tatsächlich ausüben. Entwickelt sich Ihre Lebenssituation anders als geplant, können Sie in bestimmten Konstellationen im Mietverhältnis bleiben oder nach Ablauf der Bindung ausziehen. Zudem übernehmen bei geförderten Mietkaufprojekten oft gemeinnützige Bauträger die Errichtung und anfängliche Verwaltung, was organisatorische Entlastung bringen kann.

Welche Risiken und Grenzen hat der Mietkauf?

Den Vorteilen stehen mehrere Risiken gegenüber. Ein wesentliches Thema ist die langfristige Bindung: Sie verpflichten sich über Jahre zu Mietzahlungen, ohne sicher zu wissen, ob Sie den späteren Kaufpreis tatsächlich aufbringen können. Wenn Sie die Kaufoption nicht ausüben, können angerechnete Beträge nur teilweise oder gar nicht rückerstattet werden – je nach Vertragsgestaltung. Zudem kann der Gesamtpreis über die gesamte Laufzeit höher ausfallen als bei einem klassischen Kredit, weil faktisch Finanzierungskosten eingepreist sind.

Ebenfalls zu bedenken ist das Insolvenzrisiko des Verkäufers oder Bauträgers. Wird etwa während der Mietphase ein Insolvenzverfahren eröffnet und Ihre Kaufanwartschaft ist nicht ausreichend grundbücherlich abgesichert, kann das Recht auf den späteren Eigentumserwerb gefährdet sein. Instandhaltungspflichten können außerdem früher auf Sie übergehen als in einem klassischen Mietverhältnis, was zusätzliche laufende Kosten bedeutet.

Worauf sollte man rechtlich vor Vertragsabschluss achten?

Vor Abschluss eines Mietkaufvertrags ist eine rechtliche Prüfung durch eine unabhängige Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder Notarin bzw. Notar in Österreich dringend zu empfehlen. Zentral ist, dass der Vertrag klar regelt, wie sich der spätere Kaufpreis berechnet, welche Teile der Miete angerechnet werden und unter welchen Bedingungen die Kaufoption ausgeübt werden kann. Unbestimmte Formulierungen („marktüblicher Preis“) ohne nachvollziehbare Berechnungsgrundlage sollten vermieden werden.

Wichtig ist außerdem, dass Ihre Kaufanwartschaft – also Ihr Recht, die Immobilie später zu erwerben – soweit möglich im Grundbuch abgesichert wird, etwa durch eine Anmerkung oder Vormerkung. So werden Sie im Fall von Eigentümerwechsel oder Insolvenz besser geschützt. Prüfen Sie auch Widerrufsrechte, Rücktrittsmöglichkeiten, Regelungen zu Instandhaltung, Betriebskosten und allfälligen Pönalen bei Zahlungsverzug. Nur wenn diese Punkte transparent geregelt sind, lässt sich das Risiko kalkulieren.

Kosten und finanzielle Aspekte des Mietkaufs

Finanziell setzt sich der Mietkauf meist aus einer anfänglichen Anzahlung (Eigenmittel), lauflichen Mietzahlungen und dem späteren Restkaufpreis zusammen. In Österreich bewegen sich die Eigenmittel bei geförderten Mietkaufprojekten häufig im Bereich von rund 10–20 % der Investitionskosten; hinzu kommen Betriebskosten und Rücklagen. Die Miete liegt oft leicht über der für vergleichbare reine Mietobjekte, weil Teile als „Ansparanteil“ für den späteren Kauf dienen. Zusätzlich fallen bei Ausübung der Kaufoption klassisch Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren und Vertragserrichtungskosten an.

Preise, Tarife oder Kostenschätzungen in diesem Artikel basieren auf den zuletzt verfügbaren Informationen, können sich jedoch im Laufe der Zeit ändern. Eine eigenständige Recherche wird vor finanziellen Entscheidungen empfohlen.

Die genannten Werte sind nur grobe Orientierungen und hängen von Lage, Größe, Ausstattung und Fördermodell ab. Zusätzlich zum Kaufpreis müssen Sie in Österreich mit rund 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Grundbuch-Eintragungsgebühr sowie Kosten für Notar oder Rechtsanwalt rechnen. Eventuelle Maklerprovisionen, Kreditkosten (falls Sie den Restkaufpreis doch teilweise finanzieren) und Gebühren für Versicherungen sollten ebenfalls einkalkuliert werden. Ein detaillierter Finanzplan, der auch Szenarien wie Einkommensänderungen oder Familienzuwachs berücksichtigt, ist daher unerlässlich.

In der Praxis lohnt sich ein Vergleich mit einem herkömmlichen Bankkredit: Welche monatliche Belastung hätten Sie bei sofortigem Kauf und Kreditfinanzierung, und welche Belastung über die gesamte Mietkaufdauer inklusive Restkaufpreis ergibt sich? Erst wenn beide Varianten realistisch durchgerechnet wurden, lässt sich beurteilen, ob Mietkauf in Ihrem konkreten Fall finanziell sinnvoll ist.

Am Ende ist Mietkauf weder grundsätzlich Vor- noch Nachteil, sondern eine spezielle Form des Immobilienerwerbs mit eigenen Spielregeln. Wer die Vertragsbedingungen genau versteht, die langfristigen Kosten nüchtern kalkuliert und unabhängigen rechtlichen wie finanziellen Rat einholt, kann mit Mietkauf einen gangbaren Weg ins Eigenheim finden. Wer diese Sorgfaltsschritte auslässt, riskiert Enttäuschungen und finanzielle Belastungen, die sich mit gründlicher Vorbereitung oft vermeiden ließen.